意外！126亿北京朝青“巨无霸”地块为何爆冷底价成交？

4月28日，北京朝阳黄杉木店、孙河组合地块以底价126亿元成交，成交住宅楼面价5.45万/平方米。与之前市场预期的火热截然不同，虽然有4家房企及联合体报名，但是只有一家主体报价。最终，由中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以126亿元底价摘得。

作为朝青板块近十年唯一新增宅地，该地块虽然具有稀缺性，但体量大、总价高，而且捆绑出让的孙河商业体与住宅要一起施工一起交付，对于开发商的资金流、建设进度、多业态协同能力等都有一定的考验。不过，业内人士认为，在“好房子”规划政策的驱动下，其产品值得期待。

考验开发商：体量大、总价高、商业住宅一起交付

今天成交的地块是北京朝阳又一“巨无霸”组合地块，具体名称为“北京市朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块、孙河组团土地储备项目2902-73地块R2二类居住用地、A334托幼用地、B4综合性商业金融服务业用地。”

北京链家研究院分析师岳微认为，平房乡黄杉木店地块由于其体量大、总价高和稀缺性等特点，成为2025年北京市朝阳区第二轮供地中颇受关注的一宗地块。

从技术指标来看，该地块与孙河2902-73商业金融地块捆绑出让，形成总用地规模14.83公顷、地上建筑规模28.27万平方米的出让组合，起始价高达126亿元。其中，黄杉木店地块总用地面积达8.96公顷，规划地上建筑面积22.40万平方米，由3宗地块组成，其中01、03地块为居住用地，容积率均是2.6，限高80米；02地块为托幼用地。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，黄杉木店01、03地块原本限高60米，地块整体打包后改为80米，意味着楼层更高，空间舒适度更好。但黄杉木店地块捆绑了孙河2902-73商服地块，而且商业与住宅要一起施工一起交付，对于开发商的资金流、建设进度、多业态协同能力等都有一定的考验。

据悉，此次共有4家房企及联合体报名，包括保利发展、招商蛇口、中海地产，以及中建智地+金茂+越秀+朝阳城发组成的联合体。由此可见，参与的企业均为国企、央企。但是只有一家竞买主体出价，并最终由其以底价获得。

据北京市规划和自然资源委员会网站显示，竞得人为北京兴鼎房地产开发有限公司（中建智地与朝阳城发合资公司）、广州越秀华城房地产开发有限公司（越秀）、北京方兴亦城置业有限公司（金茂），即中建智地+越秀+金茂+朝阳城发组合的联合体。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，今天参与拿地的几家房企实力雄厚，而且一直持续深耕北京。在联合体中有朝阳城发参与，因此联合体摘得的可能性大大提升了。作为朝阳的区属国企，有了朝阳城发参与，项目前期开发以及后续与政府对接过程会更加高效，将明显推进项目的开发进程。

值得注意的是，本次土拍在竞拍规则上也优化了竞得人成立项目公司的相关要求。将原本“竞得人为联合体或非北京市企业的，应在出让宗地所在区（县）成立一家能够独立承担责任的项目公司”优化为“竞得人为联合体的，应成立能够独立承担责任的项目公司”。

对此，岳微表示，竞拍规则优化后，不再区分竞得人是否为北京市企业，也不再限制项目公司成立数量与注册地点，使得开发商参与竞拍的主体更具灵活性，也为联合体的组成提供了更大的空间，这也有利于开发企业对大规模地块的成本测算、开发设计，该地块最终也是由联合体竞得。

朝青近十年唯一新增宅地

“黄杉木店地块是所属朝青区域近十年唯一新增的住宅地块，具有稀缺性和独特的市场价值。”张凯表示，项目南临朝阳北路，东边是平房公园，北侧为京城森林公园，西侧约800米是朝阳大悦城，距离地铁青年路站直线距离约900米。

该地块西北方向是北京“一代”豪宅星河湾，二手房挂牌价约9.5万元/平方米，周边与星河湾同期以及之后建成的楼盘包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等。其中，华纺易城二手房挂牌价在7.2万元/平方米，国美第一城二手房挂牌价为5.6万元/平方米。

张凯表示，朝青—平房板块发展较早，有较多老公房和经济适用房，人流量较大，交通拥堵问题比较严重，城市界面相对杂乱。

值得关注的是，地块西南侧是加油站，东侧50米处有一条高压线，03地块边缘还有四个高压线塔。

黄杉木店地块东侧3公里处是今年2月保利和金茂联合体以87.3亿元拿下的三间房组合地块，褡裢坡0006地块为保利开发，0007地块为金茂操盘，两地块成交楼面价5.16万元/平方米。相比之下，“黄杉木店地块素质略优一些，更靠近中心城区，有望实现更高的售价预期。”张凯如是说。

“拿地联合体中的几家房企均具有高端住宅开发的特长，黄杉木店地块未来若能集各家房企之所长，再结合朝阳城开作为‘地主’的地利优势，其市场前景值得期待。”郭毅说。

据郭毅分析，20年前，北京东部高端居住区以大面积改善型产品为主，并拥有星河湾等标志性豪宅。黄杉木店地块规划建筑面积达22万平方米，体量罕见，便于开发商结合北京东部区域的居住需求，打造差异化产品线，满足不同类型改善家庭的购房需求。此外，朝青具备成熟的高端居住氛围，能充分满足东部家庭对优质生活配套的需求。在当前“好房子”规划政策放宽的背景下，该区域有望为东部市场打造更高品质、更具生活价值的高端改善项目。

岳微也认为，基于地块自身条件和周边市场的情况，该地块更适宜打造面向品质居住类改善需求的产品，不仅能吸引朝阳区域内的换房置业客户，也同样会是临近的东城区、通州区、顺义区换房置业客户的优选之一。项目或许还能延续星河湾的标杆效应，成为北京市场上新时期“好房子”的代表作。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐