怎么区分商品住房

商品住房可以通过以下方式区分：

土地取得方式

商品房的土地是通过出让方式取得的，开发商需要支付土地出让金，土地归开发商所有，购房人购买后拥有土地使用权和房屋产权。

住宅房屋的土地可能是通过划拨方式取得的，这种情况下，土地使用权归国家所有，个人购房后拥有房屋产权，但没有土地使用权，未来交易可能需要补缴土地出让金。

用途

商品房可以用作居住、办公、厂房、商业场所等多种用途，用途广泛。

住宅通常只用于居住，一般不允许用于其他商业用途，除非有特殊政策允许。

产权性质

商品房具有完全产权，包括房屋所有权和土地使用权，可以在市场上自由买卖和交易。

住宅（尤其是普通住宅）通常具有70年产权，但具体产权年限可能因地区和房屋类型而异。

交易税费

商品房的交易税费通常较高，包括契税、个人所得税等，具体税率根据房屋类型和用途而定。

住宅的交易税费相对较低，主要是契税和可能的个人所得税。

市场定位

商品房是面向市场销售的，价格由市场供需关系决定，可以包含各种档次和类型，如普通住宅、高档住宅、别墅等。

住宅通常指按标准建造的居住房屋，有明确的市场定位和价格区间，如普通标准住宅、公寓、别墅等。

通过以上几点，可以较为准确地区分商品住房和普通住宅。在实际操作中，还可以通过查看房产证和土地使用证的具体信息来进一步确认房屋的属性。